DREAMプライベートリート投資法人でのグリーンローンでの借入実行のお知らせ

2023/4/28 15:00

2023年4月28日

ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント株式会社

DREAMプライベートリート投資法人でのグリーンローンでの借入実行のお知らせ

ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント株式会社（以下「DREAM」）が運用を受託しておりますDREAMプライベートリート投資法人（以下「DPR」）は、2022年10月～2023年3月の間で、新たに5件のグリーンローンでの資金調達を実行しましたので、お知らせ致します。

１．グリーンローンの調達について

DREAM及びDPRは、期限の定めのないファンドである私募リートにとって、環境に配慮した持続可能性の高い物件を保有することはファンドパフォーマンス上も重要な要素との認識の下、従前よりESG/SDGｓへの取組みを積極的に推進してまいりました。2022年度はGRESBにおいてDPRとして5年連続の「Green Star」、相対評価では初めて最高位である5つ星を獲得しました。またDPRの環境認証取得件数は延べ33件（2023年3月末日時点）を数えるまでとなりました。

一方でファイナンス面においてはDPRで2020年1月に「DREAMプライベートリート投資法人グリーンファイナンス・フレームワーク」*1（以下、「本フレームワーク」）を制定し、本邦私募リート初となるグリーンローンでの資金調達を実施して以降、実績を積み重ねてまいりました。結果、DPRでのグリーンローン調達実績は返済済みローン及び当該資金調達を含めると計13件（借入実績累計：127億円）、借入金融機関は計6行となりました。

また、2021年9月にはDPRが定めた本フレームワークについて、株式会社日本格付研究所が実施する「JCRグリーンファイナンス・フレームワーク評価」*2における最上位である「Green1（F）」の評価を取得しております。本評価の取得によって、資金調達の都度第三者評価を取得することなく、グリーンローンでの借入の申請を行うことができる体制を整えております。

*1：詳細は、後記【DPRグリーンファイナンス・フレームワーク概要】をご参照ください。

*2：JCR グリーンファイナンス・フレームワーク評価レポートについては下記をご参照ください。

https://www.jcr.co.jp/download/3d1c468fb961ecf7136dd968169b6694b8a8dd849b79481893/21d0669.pdf

2022年10月～2023年3月の間で新たに実行した5件のグリーンローンでの資金調達は、レンダーである株式会社SBI新生銀行、日本生命保険相互会社、株式会社三菱UFJ銀行、株式会社三井住友銀行が実行する、対象物件の取得時借入金のリファイナンスに用途を限定したグリーンローンとなります。当該借入れの評価方法及び対象物件は以下の通りです。

・株式会社SBI新生銀行：株式会社SBI新生銀行がグリーンローン原則他に準拠する形で制定した「新生グリーンファイナンス・フレームワーク」への適合性について、独立性を確保した評価部署が評価するもの。

・日本生命保険相互会社、株式会社三菱UFJ銀行、株式会社三井住友銀行：本投資法人が制定した「DREAM プライベートリート投資法人グリーンファイナンス・フレームワーク」への適合性について、第三者機関（日本格付研究所）が評価するもの。

【対象物件】

金融機関名	対象物件
株式会社SBI新生銀行	信濃運輸浦安流通センター
日本生命保険相互会社	川崎水江物流センター
株式会社三菱UFJ銀行	DPR平塚物流センター、SGリアルティ舞洲、神戸みなと倉庫
株式会社三井住友銀行	SGリアルティ舞洲、神戸みなと倉庫

【対象物件概要】

物件名	信濃運輸浦安流通センター	川崎水江物流センター
所在地	千葉県浦安市千鳥10-6他（地番）	神奈川県川崎市川崎区水江町4-6
用途	物流施設	物流施設
敷地面積(登記面積)	5,951.31㎡（共有部分約1,490.45㎡を除く）	56,889.00㎡
延床面積(登記面積)	14,208.00㎡	102,014.46㎡
階数	地上6階	地上5階
認証の種類 *3	BELS 5つ星取得(2021)	CASBEE ® Sランク取得（2021）

物件名	DPR平塚物流センター	SGリアルティ舞洲
所在地	神奈川県平塚市新町6-15	大阪府大阪市此花区北港白津2-5-33
用途	物流施設	物流施設
敷地面積(登記面積)	14,676.1㎡	30,424.43㎡
延床面積(登記面積)	29,067.95㎡	95,539.04㎡
階数	地上4階	地上6階
認証の種類 *3	BELS５つ星・ZEB Ready (2019) CASBEE ® S ランク取得（2022）	BELS５つ星・ZEB Ready (2022) CASBEE ® S ランク取得（2021）

物件名	神戸みなと倉庫
所在地	兵庫県神戸市灘区灘浜町2-1
用途	物流施設
敷地面積(登記面積)	32,807.64㎡
延床面積(登記面積)	70,109.21㎡
階数	地上4階
認証の種類 *3	BELS５つ星・ZEB Ready 取得(2020) CASBEE ® S ランク取得（2022）

*3：認証についての詳細は下記をご参照ください。

・BELS：www.hyoukakyoukai.or.jp/bels/bels.html

・CASBEE：https://www.ibec.or.jp/CASBEE/CASBEE_outline/about_cas.html

【DPRグリーンファイナンス・フレームワーク概要】

項　　　目	内　　　容
対象クライテリア	以下の第三者認証機関の認証のいずれかを取得済もしくは今後取得予定の物件を対象とします。 ①　DBJ Green Building認証における３つ星～５つ星 ②　CASBEE認証におけるB＋ランク～Sランク ③　BELS認証における３つ星～５つ星
調達資金種類	借入金（ローン）（注）（注）私募リートにおいては投資法人債の発行ができないため、借入金に限定しております。
調達資金使途	・上記対象クライテリアを満たす物件の取得資金及びリファイナンス資金とします。・資金使途の中にグリーンファイナンス対象クライテリアに該当する物件と該当しない物件が混在している借入金をリファイナンスする場合において、それぞれの物件取得価格割合をもって物件取得時調達借入金合計を按分し（以下「当初調達時割当借入額」という。）、リファイナンス金額且つ当初調達時割当借入額を超えない範囲内でグリーンファイナンスとして調達します。・グリーンローン調達後は借入金管理帳票（ローン概況表）にて管理の上、同一物件に関する複数のリファイナンスをグリーンファイナンスとする場合は、2 回目以降のリファイナンス時において、当該物件リファイナンス総額が当初調達時割当借入額を超えないものとします。
未充当資金管理方法	対象物件が売却等された場合は即時返還することなく、DPRが保有する上記対象クライテリアを満たす全ての物件を対象としたポートフォリオ管理に移行します。【具体的手法】 A：対象クライテリア該当物件期末不動産鑑定評価合計額×LTV（注）（注）LTVはDPR全体の同期末時価評価LTVを採用 B：グリーンローン調達残高 A　≧　Bの条件を満たす範囲において借入を継続します。
開示方針	・DPRのホームぺージにて調達を開示します。・DPRの環境認証取得状況/エネルギー使用量（GHG/エネルギー消費原単位）についてホームページにて開示します（注）。（注）いずれもDPRのESG目標として目標値設定し、実績を開示済です。