・世界中でオフィスの陳腐化リスクは増大している

・ アジア太平洋地域の既存オフィスストックのうち、プライムグレードでサステナビリティ認証を取得しているのは約28%にとどまる

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東京、2023年6月27日 ― グローバル不動産総合サービス会社のクッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（NYSE：CWK）は、「オフィスセクターの再考：時代に見合った資産への最適化」を発表しました。アジア太平洋地域のオフィスストックは、欧米に比べ陳腐化リスクは低い。しかし、テナントの高まる品質志向とサステナブルなビルへの注目を背景に、投資家やビルオーナーも保有資産を時代に見合ったものへ速やかに転換していかなければならないだろう。クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（NYSE: CWK）のレポートによると、同地域の既存オフィスストックの約半数近くがセカンダリーグレードである。一方、プライムグレードのストックのうち、何らかの形でサステナビリティ認定を受けているのは43％に過ぎない。言い換えれば、優良テナント向けの要件に適合したビルは、既存のオフィスストックの約28％に過ぎず、残りの72％は何らかの形の対応を行わなければ時代遅れとなる可能性を示唆している。

同じ題材を対象とした当社のレポートによると、米国では約85％、欧州では約76％のオフィスビルが陳腐化の危機に瀕しているか、適切な状態を維持するために何らかのリポジショニング（アップグレード）を必要としている。米国では、オフィス出社率の低さ、オフィスワーカー数の伸び悩み、一人当たりのワークスペース縮小などに、新規供給が重なり、需給が悪化しているため、2030年までに過剰となるオフィススペースは1億平米にも達すると予測されている。一方、欧州では、ビルを賃貸する前に最低限のエネルギー要件を満たすことを前提としたサステナビリティに関する法令整備に伴い、陳腐化のリスクが加速した。ハイブリッドワークやリモートワークが顕著になり、テナントの品質志向が高まったことも関連しているだろう。

アジア太平洋地域版となるレポート「オフィスセクターの再考：時代に見合った資産への最適化」は、アジア太平洋地域の主要10市場について、陳腐化リスクの要因について考察した。具体的には、オフィス資産の平均築年数、市場内の総ストックに占めるプライムストックの割合、オフィス出社率、サステナビリティ認定の有無、一人当たり執務スペースの密度などを検討している。

アジア太平洋地域担当リサーチ部長、本レポート著者のドミニク・ブラウン博士は次のように述べている。

「アジア太平洋地域のオフィス市場は、2030年までに見込まれる1500万人近いオフィスワーカーの純増、他の地域よりも高い出社率、一人当たりの執務スペースの増加、歴史の浅いオフィスの集積などの要因に支えられています。このため、欧米と比較すればオフィスセクターに対する逆風は緩和されています。

用途改定のシナリオを考えると、最低限必要とされる環境認証の取得から、大規模な改修まで多岐にわたります。どのような場合でも、各都市におけるテナント需要やサステナビリティに関する法規制を予見する、少なくとも乗り遅れないようにすることは、現在の資産価値を維持するためにも不可欠となるでしょう。」

アジア太平洋・欧州の投資家サービス部門責任者ジェームズ・ヤングは、次のように述べている。

「オフィスの陳腐化リスク、少なくとも保有資産をリポジショニング（アップグレード）する必要性は、世界中で高まっています。アジア太平洋地域は堅調な雇用創出と景気回復などから恩恵を受けていますが、あらゆる指標から、より高品質なオフィスを好むテナントの傾向が強まっていることがわかります。このような背景から、欧州では2019年以降のオフィス床需要全体の半分以上は最高品質のオフィスが占めるようになりました。同様の傾向は、アジア太平洋地域におけるサステナビリティ認証を受けたプレミアムオフィススペースは約30％に過ぎず、テナント間の競争が予想されていることからもわかります。リポジショニングを試みる投資家であれば、優良なストックに対する需要の高まりから利益を享受できますが、そうでない投資家のリターンは漸減していくでしょう。」

リサーチ統括（日本）かつ本レポート寄稿者の熊谷真理は次のように述べている。

「アジア太平洋地域の観点から日本のオフィス投資を再考すると、築年数が古い中小規模なビルが多く、在宅勤務による影響も限定的な安定した市場特性が際立ち、グローバルな観点からバリューアッド・ファンドの参入余地は大きいと考えられます。供給過多が懸念される中でも、立地に優れた築古のメンテナンスに優れたビルであれば、ソフト面の充実やレトロフィッティング（改修）などにより、潜在化していた「賃料プレミアム」を実現できます。そのためにも、古いビルに対する「環境認証」の取得は投資家にとっての有効な手段のひとつといえるでしょう。」

アジア太平洋地域：主な調査結果

- 主要市場のオフィスストックの約50％がセカンダリーグレード

- 約50％の優良ストックのうち、サステナビリティ認証を取得しているのはわずか43％

- 2025年の地域全体の空室率は約18％（3620万平米）を超える見通し。

- プライムストックの加重平均築年数の中央値は約16年、全体に占めるプライムストックの割合は都市により異なる

- サステナビリティ評価を受けたプライムストックの割合は、成熟市場であるシドニー、シンガポール、メルボルンの90％以上から、新興市場である北京、ベンガルールの40％未満まで異なる。

- 2030年までに予測されるアジア太平洋地域全体で1,500万のオフィスワーカーの増加は、中国（新規雇用のうち740万件を占める）、インド、フィリピンに帰属するもの。

- オフィス回帰に伴う出社率は、欧米より高い。中華圏における出社はほぼ義務化、在宅勤務の混在する東京全体では概ね85％程度で推移。

図1：アジア太平洋地域の主要市場におけるプライム・ストックの築年数中央値は約16年

図2：主要市場別のオフィスストック全体に占めるプライムストックの割合

「オフィスセクターの再考：時代に見合った資産への最適化」　（英語のみ）は、こちらからダウンロードいただけます。

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クッシュマン＆ウェイクフィールドについて

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（C&W）はニューヨーク取引証券所に上場している世界有数の事業用不動産サービス会社です。世界約60カ国、400拠点に約52,000人の従業員を擁しています。施設管理、売買仲介、鑑定評価、テナントレップ、リーシング、プロジェクト・マネジメントなどのコア・サービス全体で、2022年の売上高は101億ドルを記録しました。受賞歴のある企業文化や、ダイバーシティ、エクイティ＆インクルージョン（DEI）、環境、社会、ガバナンス（ESG）へのコミットメントにより、業界内外から高い評価を頂いております。詳しくは、公式ホームページhttps://www.cushmanwakefield.com/ja-jp/japan にアクセスするか公式ツイッター @CushWake をフォロー下さい。