グローバル不動産総合サービス会社のクッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（グローバル本社：米国イリノイ州シカゴ、日本本社：千代田区永田町、C&W）は、東京におけるオフィス市況について最新のレポートを発表致しました。

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アウトルック

今後2年間の東京都のオフィスワーカー関連産業の就業者数は年平均約+1％（実数ベースで年約1万人）の増加基調が続く見通し2。

•今後1年間の新規供給は過去10年平均の約1.2倍に達するが、これらのビルの2025年第2四半期末における内定率は既に75.3％。また、館内増床や従前テナント退去前の成約増加により、大規模な二次空室の発生により空室率が大幅に上昇する可能性は低いと予想される。空室率は今後2年間にわたり2％未満で推移すると見込む。

•一部のサブマーケットでは賃料上昇ペースに減速がみられるものの、新規供給が2026年から2027年に減少することから、ペースはやや緩やかになるが賃料の上昇傾向は継続すると予想される。今後2年間の想定成約賃料は年平均＋5％程度の上昇を見込む。

経済：オフィスワーカー数は年平均約5万人増加、需要は拡大

2025年の実質GDP成⾧率は前年比+0.7％程度と見込まれ、2024年（同+0.2）を上回る2見通し。米国の輸入関税政策による世界経済及び日本の輸出減速は懸念材料だが、原油価格下落でコストが抑制され、非製造業を中心に企業収益は高水準を維持する見込み。2025年度の経常利益予想は前年比-2.1%3と予想されているが、依然として過去10年平均4を約25%上回る水準にあり、足許の企業の賃料負担能力は堅調と判断される。東京都の就業者数は全国を上回るペースで増加が続いている。2019年第1四半期から2025年第1四半期にかけて就業者数は年平均0.8%増加（全国では0.2%増加）。これに伴い、オフィスワーカー数全体も同期間で年平均1.4%増加5しており、オフィス床需要も増加傾向にある。

需給：旺盛な需要を受け空室率は2％を下回る

2025年第2四半期末の都心5区グレードAオフィスの年間ネット・アブソープションは前年比約2倍の22.3万坪に達した。これに伴い、募集面積率及び空室率はともに低下し、空室率は2021年3月以来となる1%台を記録。労働生産性向上を目的とした自社ビルやグレードB以下のオフィスから、よりグレードの高いビルへの移転が顕著である。過去1年以内に竣工した新築ビルの内定率は85.8％であるが、市場での需給逼迫を受けて、稼働率の更なる改善が見込まれる。既存テナントの増床ニーズや、入退去工事期間の⾧期化により従前テナントの退去前に新規テナント募集活動の時間を確保できることにより、二次空室の発生が軽減される傾向にある。

(注)

1 2025年第1四半期平均

2 Moody’s Analytics等各社予測の中央値 

3 2025年4月～6月期の法人企業景気予測調査における金融業、保険業を除く資本金10億円以上の企業が対象

4 令和5年度及び2025年4月～6月期の法人企業統計調査における金融業、保険業を除く資本金10億円以上の企業が対象

5 就業者数を、国勢調査(2020)、労働力調査（各年平均値）をもとにした産業別の職業分類に基づいて配分し、オフィスワーカー数を推計

6「建設物価 建築費指数®」

賃料：タイトな需給及び新築供給減により賃料は更に上昇

2025年第2四半期の都心5区グレードAオフィス全体の平均想定成約賃料は前年同期比6.7%上昇し37,639円となり、募集賃料の上昇幅（同6.3％）を上回った。空室率の低下に加え、2019年以降累計で約30％6に達する建築費の上昇が、新築や未竣工ビルの賃料に転嫁されていることが主な要因と考えられる。サブマーケット別では、新築が竣工した「芝浦・海岸」（＋18.2％）や「品川・港南口」（＋14.8％）において上昇率が特に高かった。

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クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドについて

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド(C&W)についてC&Wはニューヨーク取引証券所に上場している世界有数の事業用不動産サービス会社です。世界約60カ国、400拠点に約52,000人の従業員を擁しています。施設管理、売買仲介、鑑定評価、テナントレップ、リーシング、プロジェクト・マネジメントなどのコア・サービス全体で、2024年の売上高は94億ドルを記録しました。Better never settlesという企業理念のもと、受賞歴のある企業文化が評価され、業界やビジネス界から数々の称賛を受けています。詳しくは、公式ホームページhttps://www.cushmanwakefield.com　にアクセス下さい。