C&W、2025年Q4 の東京オフィス市況レポートを発表

2026/1/30 11:00

グローバル不動産総合サービス会社のクッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（グローバル本社：米国イリノイ州シカゴ、日本本社：千代田区永田町、C&W）は、東京におけるオフィス市況について最新のレポートを発表致しました。

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アウトルック

新規供給による相場押し上げ：今後予定されている新規供給ビルの多くが「京橋・八重洲・日本橋」周辺に集中している。現時点の市場平均よりも高い賃料水準で成約されることが見込まれる。既存ビルの賃料上昇基調も続き、さらなる相場の押し上げが予測される。

インフレ環境下でのコスト転嫁：記録的な低空室率を背景に、今後はコスト上昇分の賃料転嫁がより本格的に進む蓋然性が高い。背景には直近の賃料ピーク時(2019年)とは異なるマクロ経済環境がある。2020年以降、国内企業物価指数は累積で28.1% 2 、コア消費者物価指数は12.2% 3、オフィス建築費4は35.1%上昇しており(各2025年末時点)、オーナー側は維持管理コスト(OPEX)や資本的支出(CAPEX)の増加に直面している。テナント企業側も内装工事費と原状回復工事費用の上昇による移転コスト増が顕著だ。

オフィス賃料市場は、回復期を経て、物価上昇をより反映した本格的な上昇局面に入っていくことが見込まれる。

需給・賃料動向

都心5区グレードAオフィスの需給バランスは、旺盛な需要を背景に1年間を通してさらに引き締まる展開となった。空室率は2025年第3四半期に約5年ぶりとなる1%割れ(0.9%)を記録したが、年末には0.5%という極めて低い水準で着地した。オフィスの拡張、集約による効率化、そして高グレードビルへの移転が需要を牽引した。全体では、TMT(テック、メディア、テレコム)や製造業の動きが活発であった。今後12カ月間で供給される新築ビルの内定率は89.7%に達している。二次空室が見込まれるものの、根強い館内増床ニーズと原状回復工事期間の長期化を背景とし、空室の顕在化がしづらい状況が続く。市場全体で空室在庫の不足感が鮮明となっている。

2025年第4四半期の平均想定成約賃料は39,270円/月/坪となり、コロナ前のピーク値を記録した2019年第3四半期の水準38,258円、空室率0.5%)を上回った。これは前年同期比+8.2%の上昇であり、約5年の歳月を経て市場平均がパンデミックの影響から回復したことも示唆した。

(注)

1) 2025年第3四半期平均

2) 日本銀行

3) 務省統計局
4)　「建設物価建築費指数®」2015年基準、標準指数（東京）、事務所（鉄骨造）、2020年平均値と2025年12月暫定値から算出。

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クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドについて

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド(C&W)についてC&Wはニューヨーク取引証券所に上場している世界有数の事業用不動産サービス会社です。世界約60カ国、400拠点に約52,000人の従業員を擁しています。施設管理、売買仲介、鑑定評価、テナントレップ、リーシング、プロジェクト・マネジメントなどのコア・サービス全体で、2024年の売上高は94億ドルを記録しました。Better never settlesという企業理念のもと、受賞歴のある企業文化が評価され、業界やビジネス界から数々の称賛を受けています。詳しくは、公式ホームページhttps://www.cushmanwakefield.com　にアクセス下さい。

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